Made on
Tilda
Ипотечная квартира — залог. Правило «единственное жильё не забирают» на неё не работает. Но с 08.09.2024 в 127-ФЗ действует ст. 213.10-1: в деле о банкротстве можно заключить отдельное соглашение с залоговым кредитором, продолжать платить по ипотеке (в том числе силами третьего лица) и сохранить квартиру, пока остальные долги проходят процедуру. Юрист по ипотеке нужен именно для этого — понять, какой путь ваш: каникулы, реструктуризация, продажа или банкротство с соглашением, и не потерять квартиру на панике.
Я Александр Шантуров, юрист по долгам, приставам и банкротству, Екатеринбург. Знаю, как это выглядит изнутри: письмо из банка, звонки, мысль «через месяц семья на улице». Давайте без стыда и без юридического жаргона, по шагам.
Первичный разбор бесплатный: напишите в Telegram или оставьте вопрос на сайте.
Когда по ипотеке пошла просрочка, кажется, что банк завтра придёт с ключами. Так не бывает. Но и «само рассосётся» тоже не бывает.
Как это идёт. Сначала звонки, письма, неустойка. Дальше банк вправе потребовать весь кредит досрочно. Потом — иск об обращении взыскания: суд решает продать квартиру с торгов. После решения — приставы, торги, выселение. На каждом этапе есть что делать, но чем дальше, тем меньше вариантов и тем дороже каждый.
Почему «единственное жильё» не спасает. По общему правилу единственное пригодное для проживания жильё за долги не продают — ст. 446 ГПК РФ. Ипотечная квартира — исключение: она в залоге у банка, и залог сильнее этого правила. Отсюда страх, что при банкротстве квартиру заберут автоматически.
Что изменилось. С 08.09.2024 действует ст. 213.10-1 127-ФЗ. Если ипотека взята на единственное жильё, в деле о банкротстве можно заключить отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации с залоговым кредитором. Ипотека платится дальше по графику, платить может и третье лицо — супруг, родители. Остальные долги идут через процедуру, квартира остаётся.
Это можно сделать без юриста, прямо сегодня. Каждый шаг усиливает вашу позицию.
Честно: есть ситуации, где переговоры с банком уже не работают.
Напишите в бот два предложения о ситуации. Отвечу, какая у вас стадия, что можно сделать самому и нужен ли вообще юрист. Без обещаний, которых не может дать ни один юрист.
Консультирую лично. Ведение процедур — команда, которой я руковожу, по моей стратегии.
Сроки. «За месяц» не обещаю: длительность зависит от суда, банка и того, как быстро соберём документы. Сколько займёт ваш случай — скажу после разбора.
Из чего цена. Пошлину при собственном банкротстве гражданин не платит. Обязательные расходы по закону: депозит на вознаграждение финансового управляющего — 25 000 ₽ за процедуру, публикации на Федресурсе и в «Коммерсанте», почта. Работа команды — по смете. Подробнее — сколько стоит банкротство. Чужой план проверю как второе мнение.
Семья из Екатеринбурга. Ипотека на единственную квартиру, несколько кредитов и карты. Муж потерял работу. Ипотеку тянули из последних сил, по остальному пошли просрочки и звонки. Вопрос был один: «Если банкротиться — квартиру заберут?»
Стратегия: банкротство с отдельным соглашением по ипотеке по ст. 213.10-1 127-ФЗ. Платежи по ипотеке взяла на себя мать жены как третье лицо — закон это допускает. Собрали документы, подали заявление, согласовали условия с залоговым банком, суд утвердил соглашение.
Итог: квартира осталась у семьи, ипотека платится по графику, от долгов по кредитам и картам суд освободил. Решающими оказались два условия: был человек, готовый платить по ипотеке, и залоговый банк пошёл на соглашение.
Суммы и сроки не называю — это чужая семья. Ваша ситуация может отличаться в мелочах.
Обязанность подать на банкротство возникает при долге свыше 500 000 ₽ и просрочке более 3 месяцев (ст. 213.4 п. 1 127-ФЗ). Право — при любой сумме, если видно, что расплатиться не получится (ст. 213.4 п. 2). Это не экзотика: по данным Федресурса за 2025 год банкротами признаны 568 тыс. граждан.
| Путь | Когда подходит | Что с квартирой | Что с другими долгами | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| Ипотечные каникулы | Доход упал временно, и это подтверждается документами | Остаётся | Не решает | Отсрочка, а не списание; лимит по сумме кредита зависит от региона |
| Реструктуризация в банке | Платить можете, но меньше или позже | Остаётся | Не решает, с каждым банком отдельно | Банк не обязан соглашаться; новый график часто дороже |
| Продажа с согласия банка | Тянуть нельзя, а рыночная цена выше долга | Продаётся по рынку, а не с торгов | Не решает; остаток после погашения — ваш | Жильё теряется |
| Банкротство с соглашением по ст. 213.10-1 | Ипотека на единственное жильё, по ней есть кому платить | Остаётся | Проходят процедуру | Расходы на процедуру; последствия по ст. 213.30; нужна дисциплина платежей |
| Банкротство без соглашения | Платить по ипотеке некому | Продаётся с торгов, деньги в первую очередь залоговому банку | Проходят процедуру | Жильё теряется |
Если в залоге ещё и машина — смотрите залог авто и ПТС; общие правила — как сохранить имущество.
Второй страх: «После банкротства ипотеку не дадут никогда». Это не так. Но и «дадут через год» — тоже неправда.
Что говорит закон. По ст. 213.30 127-ФЗ 5 лет после завершения процедуры вы обязаны сообщать о банкротстве, когда обращаетесь за кредитом. Прямого запрета на ипотеку нет. Повторное банкротство по своему заявлению — не раньше чем через 5 лет.
Что решает банк. Одобрять или отказывать — его право. Обещать одобрение не может ни один юрист, и я не буду. Реально влияют подтверждённый доход, время после процедуры, отсутствие новых просрочек. Скрывать банкротство бессмысленно: публикации о процедуре открыты на Федресурсе (fedresurs.ru).
Про самозапрет. На ипотеку самозапрет на кредиты не распространяется — ни как защита, ни как помеха.
Если в планах снова ипотека — скажите об этом на первом разборе: это влияет на выбор сценария сейчас.
Правило о единственном жилье (ст. 446 ГПК РФ) на ипотечную квартиру не распространяется: она в залоге. Но с 08.09.2024 ст. 213.10-1 127-ФЗ позволяет в деле о банкротстве заключить отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации с залоговым кредитором. Если по ипотеке продолжают платить — вы или третье лицо, — квартира остаётся, а остальные долги проходят процедуру. Если платить некому, квартира продаётся с торгов.
Это самая частая ситуация, и именно для неё работает ст. 213.10-1 127-ФЗ. Подать заявление вы вправе при любой сумме долга, если видно, что не расплатитесь (ст. 213.4 п. 2 127-ФЗ); обязаны — при долге свыше 500 000 ₽ и просрочке более 3 месяцев. Ипотеку выделяют в отдельное соглашение с залоговым банком, по ней платят дальше, остальное идёт через процедуру. Условия и риски проверю по вашим документам — первичный разбор бесплатный.
Прямого запрета в законе нет. По ст. 213.30 127-ФЗ 5 лет после завершения процедуры вы обязаны сообщать о банкротстве при обращении за кредитом. Одобрять или отказывать — право банка, и честно обещать одобрение никто не может. Помогают подтверждённый доход, время после процедуры и отсутствие новых просрочек. Самозапрет на кредиты на ипотеку не распространяется.
Кредитные каникулы по потребительским кредитам — ст. 6.1-2 закона № 353-ФЗ: отсрочка до 6 месяцев при снижении дохода более чем на 30 % за 2 месяца до обращения по сравнению со среднемесячным доходом за прошлый год; банк обязан рассмотреть требование в срок до 15 рабочих дней. По ипотеке действует отдельный механизм ипотечных каникул со своим лимитом по сумме кредита — он зависит от региона, поэтому цифру не называю, а условия по вашему договору проверю. И там, и там это отсрочка, а не прощение долга: проценты начисляются по правилам закона, срок кредита сдвигается.
Да. Ст. 213.10-1 127-ФЗ прямо допускает, что по соглашению с залоговым кредитором платежи вносит третье лицо. На практике это родители, супруг, взрослые дети. Важно закрепить это в самом соглашении и не пропускать платежи: соглашение держится на дисциплине. Кто именно и как будет платить — обсудим на разборе до подачи заявления.
Оставьте вопрос здесь или напишите в Telegram. Первичный разбор бесплатный: скажу честно, что делать дальше и во сколько это обойдётся.
Напишите, что происходит, и как с вами связаться. Отвечу лично в Telegram или по телефону в рабочее время.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации: детали дела меняют ответ. Нормы права указаны по состоянию на дату обновления.